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城市购房动能榜单:深圳居榜首,年轻购房者“置业地”应是“发展地”

2019-08-13 点击:1162

  18:08

  来源:金融界

城市买房动能清单:深圳排名第一,年轻购房者“置业”应该是“发展之地”

7月26日金融界网站新闻以“走出舒适区:稳定均衡视野下的中性增长”为主题,21世纪房地产论坛第19届年会在海南三亚正式拉开帷幕。在房地产市场监管持续紧张,行业结构发生深刻变化的时候,今天的房地产市场已经告别了黄金时代,伴随着不确定性风险的增加。如何找到规模与发展之间的最佳平衡门槛,前瞻性的视角和战略决策来抵御风险,确保房地产市场稳定和优质的中性增长已成为本论坛的讨论话题。

在活动现场,壳牌研究所和21世纪工业研究院发布了“2019年城市房屋动能排名”。从需求规模,产品和人口结构,流通效率等方面综合评价城市采购动能,全面分析房地产市场未来发展潜力。壳牌研究所首席市场分析师徐晓乐应邀出席并发表了主题演讲《全流通视角下的城市购房动能研究》。

一线和强势的二线城市购买房屋的势头强劲,深圳名列榜首。

目前业界对城市房地产市场的判断一般都有“路径依赖”,即目前的房价用来衡量城市的规模潜力。事实上,壳牌研究院首席市场分析师徐晓乐认为,只有短期价格上涨和没有稳定交易量支撑的增长将缺乏持续的动力。因此,房地产市场动能的关键在于市场的可持续性。核心是改变购房需求的能力。按照这个逻辑,城市购买的未来动能应该来自无家庭群体的规模(即潜在的急需规模),进入市场的难度(即政策紧张程度和房价的相对水平),以及即将进入市场的房屋的大小(即流通的乘数效应)被整合为三个维度。

该清单显示,深圳的人口增长率较高,原因是目前的住房拥有率较低,人口开放程度较高。它以0.63的高动能指数排名第一,并且具有未来购房的巨大潜力。相比之下,由于转换难度较大,排名第二和第三的北京和上海房价上涨,其购买力下降。总体而言,一线和二线重点城市已基本进入TOP20,西安和成都也分别位于TOP15,动能指数分别为0.46和0.45。

此外,根据两个需求的不同需求和两个需求的改善,壳牌研究所还发布了一个分指数清单:该市只需购买房屋动能清单和改善房屋动能清单。对人口持开放态度的城市只需买房。杭州和苏州超过北京排名TOP4,高度招募的南京,武汉和西安排名TOP15。除了接近零定居门槛的西安外,东北和西北的省会城市缺乏动能。在改善房屋动能的名单中,武汉在政策变化的房屋友好关系和较低的市场与市场比率方面位居榜首。虽然上海和北京的住房交易比例较高,但房地产贷款和抵押贷款的双套房认证标准减少了杠杆住房的空间,这阻碍了对住房置换的需求。

三大城市动能的差异分布:北京 - 北京的内部分化与内外环的整合

在该市房屋动能名单中排名前20位的城市中,有9个城市属于上海,北京和深圳三大城市圈。从指数分析来看,不难发现中国三大城市圈的发展差异。

环城圈呈现出典型的两极分化,融合在上海和内环之间。北京以0.60的动能指数排名第二,但强劲的经济实力对周边地区产生了很大的虹吸效应,区域经济发展极不协调,导致周边城市潜在购房需求较小。除天津排名第10外,廊坊,保定等城市排名第40位,采购势头明显不足。

环湖与深圳城市圈的内部发展相对平衡。核心城市对周边城市的辐射驱动力较强,城市间购买房屋的动能较小。上海城市圈在梯队中,上海,苏州和杭州排名第一,无锡和常州,南通,嘉兴和湖州在第三梯队中排名相对较低。动能是最大的,珠海,东莞,佛山,中山等都处于中间位置,江门是最小的。

如果你选择一个城市,年轻一代的“家园”应该是“发展之地”

不难看出,与过去人口流动不同,塑造城市住房价格格局,房价现在正在影响人口流动。由于住房价格居高不下,住房成本过高的城市将变得不可持续,城市优势和合理的住房成本将逐步显现出来。可以说,城市动能指数不仅为房地产市场的潜在认知带来了新的视角,而且为城市建设,购房者甚至开发商提供了新的参考维度和解决问题的思路。

对于买家而言,在“一城一策”下,“不炒房”的概念在人们中越来越受欢迎,年轻一代的房地产投资资产逐渐减弱。年轻一代的“宅基地”应该是“发展之地”。一般而言,经济实力较强的城市人口吸引力强,住房需求规模大。供需之间的矛盾导致购买房屋的平均困难,例如一线城市。因此,一个产业结构优良,经济增长潜力大,购房难度低的城市是普通买家和新毕业群体平衡“居住幸福”和“工作潜力”的最佳选择。总体而言,长江流域的二线城市和上海的城市是重要的考虑因素,如苏州,武汉,杭州和南京。

对于开发商而言,城市购买的动能反映了市场需求的规模。动能越大,住房需求越大,投资前景越好。因此,未来的开发商布局应该关注一线和二线城市,并仔细选择大都市区的三,四线城市。从增量布局和库存运营的角度来看,开发商应该更加关注“服务”。根据市场产品结构,应注重精细化经营,从房地产开发向城市经营转变。

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